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相続税対策の不動産投資~レオパレス問題で浮かび上がったリスク

埼玉県川越市の相続と遺言書専門行政書士Blog 相続税・贈与

自宅のほかに不動産を所有している、あるいはこれから不動産を購入して将来の相続税対策、つまり節税といったことを考えている方も多いかもしれません。

そうした中で飛び込んできたのが、世間を騒がせている『レオパレスの施工不良アパート問題』です。

いわゆる都市部だけではなく、郊外や地方でもレオパレス物件を目にしたことがある方が多いかもしれません。『こんな田舎になぜ?』という疑問をもっている方もいるでしょう。

それだけ物件の数が多いということもあって、今回の問題が大きくなっているといえます。

実は、レオパレスについては以前から『ずさんな建築、管理体制』が問題視されていました。

『不動産』が『負動産』となってしまうリスクもある不動産投資というのは、やはりきちんと仕組みを理解したうえで慎重に検討すべき、ということを改めて考えさせられますね。

サブリース契約が『負動産』を生み出す原因?

多くの方がご存じの通り、日本は人口減が今後急速に進んでいくことが確実です。

にもかかわらず、賃家の新築着工戸数は2016年から2年連続で40万戸を超えているのです。これは明らかに供給過剰状態です。

これだけ新築賃家が増え続けているのは、2015年から相続税の基礎控除額が引き下げられたことによる、相続税の増税が一因と考えられます。

つまり、相続税対策のためにアパートを建てることで借金をし、相続税の課税資産を目減りさせて節税するといった目的です。

問題点が多いサブリース契約によるアパート経営

レオパレスをはじめ、建築から物件の管理まで一括して行う業者の多くは『サブリース契約』といった形をとっているケースが大半です。

サブリース契約というのは簡単にいえば、地主のオーナーが借金して建てたアパートを一括して借り上げ、入居者にまた貸しするといった形態の契約です。

空室があってもオーナーには家賃が支払われ、入居者の募集や管理も業者が行ってくれる、といったように、一見『いいことずくめ』のようなシステムだと感じますね。

しかし、このサブリース契約はまさに『負動産』を生み出す『落とし穴』があるのです。

家賃保証と賃料でローン返済ができるという口説き文句が危険

サブリース契約については『30年間の家賃保証、賃料で毎月のローン返済ができる』といった『口説き文句』で手広く様々な業者が営業をしています。

しかし、30年間の家賃保証というのは『詐欺まがい』の営業手法と言っていいでしょう。

そもそも、当初の設定賃料が30年間も続くわけはありません。

契約条項をよくよく見れば必ず書いてあるのですが、『○年毎に見直し』といった文言が入っているはずです。要するに、家賃を値下げするといったこともありますよ、ということです。

前述のとおり、日本はこれから人口減が急速に進んでいくことは確実です。そのような状況を考えれば、家賃相場がそのまま30年も維持できるわけがないのです。

そして賃家はすでに供給過剰状態、空室率も高くなっているのが現状です。

家賃保証と賃料でローン支払いができる、というのはサブリース契約の広告や営業マンの『殺し文句』であり、将来のリスクなどにはほとんど触れません。

賃貸物件の経営はあくまでもビジネスであると心得る

アパート経営というのはあくまでもビジネス、商売です。『業者に丸投げ』しているだけで儲かるほど甘くはないという点は十分に留意しておく必要があります。

経営というビジネスである以上、自分自身で収益計算をしっかり行い、甘い言葉にだまされることのないよう、不動産経営や契約内容の意味についての勉強も必要です。

不動産経営のオーナーというのは一般消費者ではありません。契約してしまってから『知らなかった』『聞いてない』などと後悔しても遅いのです。

厳しいようですが、サブリース契約で不動産経営についてよく理解しないままに業者へ丸投げしてしまい、結果『負動産』となってしまったとしても、これは自己責任といわざるを得ません。

もっとも、このサブリースという仕組みには問題点が多々ありますので、今後何らかの規制がかかってくる可能性は高いでしょう。

そもそも相続税対策で不動産経営する必要があるかどうかも熟考する

サブリース契約の物件が増えてきているのは、相続税対策という一面があることは前述しました。

レオパレスの施工不良問題などはもはや論外という悪質なものです。

ただ、本当にリスクを負ってまで不動産経営をする必要があるのか、というのもよく熟考する必要があります。

経営という以上は様々なリスクがあるのは当然です。

『負動産』を残しても相続人が困るだけですし、最終的な収支計算をしてみたら相続税を支払っていた方がまだよかった、などといった本末転倒なことにならないよう、くれぐれもご注意を。

相続税・贈与
著者行政書士プロフィール

1971年埼玉県狭山市出身。平成18年1月、埼玉県川越市に行政書士鈴木法務事務所を開業。埼玉県行政書士会川越支部所属・同支部理事。
開業当初より遺言書作成・遺産相続手続きを中心とした分野を専門として取り組み、これまで多数の実績がある。
事務所を構える埼玉県川越市を中心とした地域密着型の業務で、きめ細かな顧客への対応を実現し、遺言書作成・遺産相続手続きの専門家として大きな信頼を得ている。

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